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La Extinción de Dominio y la buena fe exenta de culpa.
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La Extinción de Dominio y la buena fe exenta de culpa.

El informe sobre la cuarta ronda de evaluación mutua realizada a Colombia por el Fondo Monetario Internacional, reveló que en el 2014 se emitieron la mayor cantidad de sentencias de extinción de dominio en el País; 386 en total, y que los bienes de mayor cuantía fueron los inmuebles, evidenciando un riesgo importante tanto en el sector como en las inversiones inmobiliarias. “Informe de Evaluación mutua de la República de Colombia”,( 2018).
En nuestro artículo “Informe de evaluación mutua a colombia efectuado por el FMI: Datos más relevantes”, puede ampliar la información.

El negocio inmobiliario en Colombia ha sido una inversión bastante apetecida por las organizaciones criminales para solapar u ocultar el origen ilícito de sus recursos. De ahí que exista una alta probabilidad de encontrar lotes, terrenos, bodegas, locales y en general inmuebles con cadenas de titulación donde pueden encontrarse tradentes con una titularidad discutida en el origen o destinación del bien.

Para nadie es un secreto que los procesos de Extinción de Dominio en el país son interminables; lo vimos con un caso real en nuestro blog “Acción de de extinción de dominio”, donde tomamos como ejemplo el caso de Pedro Nel Zúñiga Caballero, quien después de 16 años de estar enfrentando un proceso de este tipo, aún continuaba con sus bienes embargados e imposibilitado  para disponer de los mismos.

¿Podría usted imaginarse con su patrimonio o el de su empresa embargado durante 16 años, sin tener poder de disposición?

Como bien sabemos, la acción de Extinción de Dominio es una acción de carácter patrimonial que perdura en el tiempo. Con esta acción el Estado persigue aquellos bienes que han tenido un origen ilícito o han sido destinados a la comisión de alguna actividad ilícita, sin importar que la persona en manos de quien esté su tenencia no haya sido quien ha incurrido en alguna de las actividades ilícitas, a menos que se trate de un tercero de buena fe exenta de culpa.

¿Qué significa o qué implica probar que soy un tercero que ha actuado con buena fe exenta de culpa?

“El Estado le ha impuesto un límite material a la acción de Extinción de Dominio cuando quien es el tenedor del bien es un tercero de buena fe exenta de culpa. Según la Corte Constitucional en Sentencia 1007 de 2002, la buena fe exenta de culpa cuenta con dos aspectos: uno subjetivo y uno objetivo”.

El aspecto subjetivo implica que el tercero al momento de adquirir el bien o durante su tenencia haya actuado con lealtad, rectitud y honestidad. Es decir, que la persona crea y  tenga la convicción que el bien tiene un origen lícito y que no ha sido utilizado para cometer alguna actividad ilícita. Esta es una característica subjetiva puesto que basta con que la persona tenga la convicción.

Por el contrario, el aspecto objetivo implica que el tercero haya desplegado acciones para cerciorarse y comprobar la licitud del origen y destinación del bien; lo que supone que se tenga la seguridad que no se está incurriendo en la compra de un bien que ha sido adquirido o destinado a actividades ilícitas por alguno de las personas de la cadena de titulación.

Adicionalmente, este aspecto exige que otra persona en la misma situación del tercero tampoco hubiera tenido la capacidad de determinar el origen o destinación ilícita del bien.

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¿Cuáles son los controles con los que cuenta actualmente para mitigar este riesgo que no tiene un tiempo de caducidad?

En el proceso de acción de Extinción de Dominio quien debe probar el origen o destinación ilícita del bien es el estado. Así mismo, es el encargado de probar la ausencia de buena fe exenta de culpa del tercero.  

Entonces somos los particulares quienes debemos demostrar que actuamos con una diligencia cualificada.

Los anteriores aspectos generan desafíos mayores que no se agotan con un estudio de títulos al bien inmueble, exigen tener y mantener la certeza de una sana tradición entre las personas que hacen parte de la cadena de titulación. No bastan las acciones que se efectuaron al momento de realizar el negocio, sino que nos obliga a pensar en controles permanentes donde se puedan anticipar acciones frente al riesgo para tener la posibilidad de tomar decisiones antes de una posible materialización.

Una vez el Estado logra probar que el tercero no desplegó ninguna acción cualificada, y concluye que ha actuado así de manera negligente, se declara la extinción de dominio sobre el bien sin retribución alguna.

¿Qué podemos hacer para estar preparados?

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Autor: L. Peláez

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